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    7張圖讀懂REITs,以后基民也能做“包租婆”啦

    時間:2020/06/13 編輯:南方基金 關鍵字: REITs

    原創 南方基金 2020-05-06 21:14:44

    五一前夕,《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿)發布,引發了市場的廣泛關注。

    7張圖讀懂REITs,以后基民也能做“包租婆”啦

    圖片來源:證監會網站

    接下來,小南就和大家聊聊REITs

    1、什么是REITs?

    REITs(英文全稱是Real Estate Investment Trusts)即不動產投資信托基金,在國外主要是投資房地產等領域。

    需要注意的是,國內此次推出的通知是面向基建設施建設領域的REITs。有觀點認為,其本質是支援“新老基建”項目的基金。

    打個比方,假設投資人A花費100億建成的機場投每年凈利潤為5億元,那么回收成本需要20年。

    如果這時候公募REITs向多個投資者募集到110億元并買下這個機場的所有權,以后投資者每年就可以賺4.5%的收益(5億/110億*100%),投資人A也能迅速收回投資并拿到滿意的收益。

    7張圖讀懂REITs,以后基民也能做“包租婆”啦

    2、為什么要發行公募基建REITs?

    基建項目投入及運營周期一般長達10-30年,資金投入后長期失去流動性,而基建REITs相當于將優質的基建項目提前變現,盤活存量資產。

    根據國家統計局數據,1981-2019年全國基礎固定資產投資的總量累計達600萬億,除去非經營性資產以及折舊損耗,我國基建REITs能帶動的投資資金仍十分可觀。

    1981年以來,我國固定資產投資完成額累計達600萬億

    7張圖讀懂REITs,以后基民也能做“包租婆”啦

    數據來源:國家統計局、東吳證券研究所,統計時間:1981年-2019年

    3、“別人家”的REITs

    REITs起源于1960年的美國,經過半個世紀的發展,現已經成為世界上主流投資品之一,僅美國的REITs規模就超過一萬億美元。

    美國REITs數量及市場規模

    7張圖讀懂REITs,以后基民也能做“包租婆”啦

    數據來源:Nreit,川財證券研究所

    迄今,REITs已在包括所有G7國家在內的近40個國家落地。

    近40個國家擁有不動產投資信托基金

    7張圖讀懂REITs,以后基民也能做“包租婆”啦

    圖片來源:NAREIT、世紀證券研究所

    值得注意的是,REITs還有以下其他特征:

    ①有強制分紅要求

    REITs有強制分紅的要求,且分配的紅利可以在稅前抵扣,從而避免雙重征稅,如美國要求每年至少以股息形式分配其普通應納稅所得額的90%,否者征稅。

    ②資金高比例投資于不動產

    所募集資金的很高比例必須投資于不動產,如美國要求至少75%投資于不動產或相關份額。

    主要國家或地區對REITs的相關規定

    7張圖讀懂REITs,以后基民也能做“包租婆”啦

    資料來源:《中國公募REITs發展白皮書》,川財證券研究所

    ③底層資產豐富

    除了寫字樓、商業零售、酒店、公寓等房地產,REITs底層資產還可以是能產生穩定現金流的港口、鐵路、數據中心等基礎設施。

    7張圖讀懂REITs,以后基民也能做“包租婆”啦

    圖片來源:中國REITs論壇

    ④低門檻,高流動性

    REITs的出現有效降低了不動產投資的門檻,使得原本較大資金才能完成的投資被分成小單位的份額,再由普通投資者認購。

    此外,REITs也可以像股票一樣在二級市場自由交易,保障了較好的流動性。

    ⑤與其他資產相關性低

    按照資金的投向不同,REITs可分為權益型、抵押型、混合型,上述機場的例子即是最常見的權益型REITs,資金直接投向不動產同時獲利產權,而不動產的租金等收入和增值部分就變成投資者的收入來源。

    根據Nareit(美國房地產投資信托基金協會)公布的數據,我們對美國1972-2019年權益型REITs的收益率與同期標普500指數、納斯達克指數、道瓊斯工業指數進行相關系數計算。

    結果發現美國的權益型REITs與三大股指相關系數均小于0.6,說明REITs與股市的相關性較低,適合作為資產配置組合的標的之一。

    權益型REITs與主要股指相關性很低

    7張圖讀懂REITs,以后基民也能做“包租婆”啦

    數據來源:Nareit,Wind,統計時間:1972年-2019年

    未來REITs或將發展成國內基民們的又一重要投資方向,讓我們拭目以待當“包租婆”的日子吧!

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